自 2019 年 LPR 改革后，我国房贷利率基于 5 年期 LPR 加点确定，加点幅度确定后不再改变。过去房价上涨使得多数房贷有较高加点，尽管 5 年期 LPR 下降，房贷利率仍保持较高水平。2022 年以来，增量房贷利率快速下降，低于存量房贷利率，居民提前还贷意愿增强。2023 年下半年，央行推动存量房贷利率下调，通过新贷款置换或协商确定新利率，使得超过 23 万亿元的存量房贷受益，平均降幅为 73BP，每年为居民节省利息支出约 1700 亿元。2024 年，增量与存量房贷利率差重新拉大，居民提前还贷规模有所上升。存量房贷利率调整可能采用两种方式：一是调整加点幅度，二是转按揭。调整加点幅度简洁直接，但需考虑长效机制。转按揭市场化程度高，但需解决抵押品价值重估、银行贷款标准不一等问题。存量房贷利率调整将影响银行息差、提前还贷规模和消费，理论上可增加居民消费空间，同时对股债资产也有积极影响。