还记得之前黄奇帆 2023年谈法拍房剧增，谈房价打6、7折的神预言视频吗？今年黄奇帆在《瞭望》杂志再谈房地产，给大家节选了，大家要从程式化语言中细品，细品。
从稳定经济增长、防范和化解风险的角度看，有三个领域需要突出强调“先立后破”的改革思维，首先便是房地产市场。
2023年，全国房地产开发投资110913亿元，同比下降9.6%，其中住宅投资83820亿元，下降9.3%；房地产开发企业到位资金127459亿元，同比下降13.6%。房价目前总体上仍保持相对稳定，未出现大幅下跌，但房地产市场潜藏的风险不容忽视。因此，要促进房地产市场平稳健康发展，就绝不能任由房地产泡沫自生自灭，而是要先立后破：
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“立”，即多措并举稳住房地产市场，不使行业风险蔓延至金融等其他领域。
目前我国房地产市场面临一个结构性矛盾：一方面，大量房产商因为过去高杠杆拿地，当资金链断裂后，出现了一定规模的库存积压，部分楼盘甚至成了烂尾楼，一些头部房企也面临生存压力，导致风险外溢；另一方面，2022年底我国农民工超2.95亿人，2022年新毕业大学生1076万人，住房的需求仍然较大，根据相关规划，政府需要大规模建设保障房、人才公寓。一座城市，保障房和人才公寓加起来的面积至少要达到全部住房面积的20%左右。
“破”，即推动房地产发展模式变革，建立房住不炒的长效机制。
近年来，由于种种原因，在房价快速上涨的过程中，房地产企业形成了高杠杆拿地、高杠杆经营、通过预售等方式快速变现的商业模式，俨然成了“类金融机构”，一旦房价到顶，行业风险就大规模暴露。对此，中央提出建立房地产发展新模式。个人理解这一新模式可考虑包含以下几方面内容：一是控制房地产企业自身的杠杆率，原则上房地产企业的资产负债率不得超过70%；二是房地产企业不能“背着银行炒地皮”，即确保拿地资金是自有资金，不能是银行贷款等；三是改革现行按揭和预售制度，将现有“按揭后即月供”的做法改为“不交楼、不月供”，以压实银行监管责任；四是在对房地产市场有效托底的基础上，放开现行各种限购政策。用这些措施逐步建立房住不炒的长效机制。
近年来，土地市场遇冷，房企销售承压，地方政府财政收入减少；加上三年疫情冲击影响，地方债务风险持续累积，成为经济中的“灰犀牛”。从还债期限看，近年来地方政府债和城投债进入偿债高峰，目前已有少数地方的城投债出现了违约，地方债风险如果持续发酵蔓延，不仅会拖累地方金融机构，也会恶化营商环境，挫伤各方面的经济预期和积极性，因此针对地方债风险也有一个先立后破的问题。
“立”，发行超长期国债收购地方近年超前建设的跨地区基础设施资产。
多年来，按照基础设施适当超前的原则，各地方政府为发展本地经济、改善投资环境，纷纷举债开展大规模基础设施建设。在目前地方债存量规模中，有一大部分是因兴建道路、桥梁、水利等形成的债务。客观上，这些设施现在修要比未来修更加划算，而且因其经济外部性和收益跨周期的特征，有关债务应视情况由中央和地方政府共同承担。比如，对于跨省跨地区的基础设施可由上一级政府来承担，但由于我国政府间财政体制上财力与事权不匹配，一部分资金不得已通过地方政府城投公司融资筹集。对此，鉴于中央政府杠杆率仍有加力空间，可考虑发行超长期国债，重点收购这些跨地区基础设施资产，解决城投公司偿债流动性不足的问题，遏制地方债务风险蔓延。
“破”，破除长期以来依靠城投公司解决地方基础设施建设和公共财力的发展模式。
城投公司作为融资平台是我国特定历史阶段的产物。客观上，城投公司为补充地方政府财源、建设基础设施、开发产业园区提供了重大支持，但也带来了隐性债务无序扩张、软化地方财政约束等弊病。未来，要着力推动两方面改革：一方面，继续开前门，即允许地方政府发行市政债，由市政债逐步替换城投公司隐性债务。市政债的发行有两个前提条件：一是披露地方债（隐性加显性）的实际规模；二是发行要经过地方人大审批。以此来推动各地积极稳妥化解债务。另一方面，随着市政债的发行，逐步剥离城投公司地方融资平台功能。如此，将地方政府的债务纳入透明化、法治化、规范化的轨道。
在房地产市场短期内难以挑起大梁的背景下，资本市场应该挺起来。股市如果能尽快振作起来，一则拓宽了大量科创企业的融资渠道，有利于培育经济新动能；二则其财富效应会对消费、投资形成一连串刺激效应，进而对宏观经济产生推动作用。当前，资本市场的问题非一日之寒，标本兼治也需要先立后破：
“立”，即通过系统性改革资本市场基础制度，正本清源，加快畅通科技-产业-金融良性循环。
有几个基础性制度需要建立：一是健全退市机制。近年来，资本市场上市公司只进不出，至2022年底，我国上市公司有5079家，退市的却没几个。2023年2月1日注册制全面实施后，要配套实施严格的退市制度。不能一边不停地批量上市，另一边一些僵尸企业却无法退市。随着注册制的实施加上退市制度的完善，应实现首发上市的数量与退市的数量大致协调均衡，这样才不至于劣币驱逐良币。二是健全回购制度。鼓励上市公司回购并注销本公司股票，这是成熟资本市场上市公司激励投资者信心的常规手段。我国公司法经修改后虽然允许回购，但注销制度尚未形成刚性要求。“有回购、无注销”，是投资者对上市公司信心不足的一个重要原因。三是健全长期资金进入资本市场的通道。进一步扩大包括各类养老金在内的社会保险资金入市的比例，为资本市场的持续稳定发展提供充足的资金支持。建议进一步推广企业年金制度，并健全企业年金的投资体系。
“破”，即严刑峻法，对造假欺诈、内幕交易、操纵市场实行零容忍，堵住不法分子将资本市场当做提款机的漏洞。
一是加强对上市公司大股东的监管。遏制大股东高位套现、减持股份的行为，重点监管那些通过利益相关人“暗度陈仓”的减持行为；防范大股东大比例股权质押，顺周期高杠杆融资发展、逆周期股市跌破平仓线、踩踏平仓造成股市震荡的问题。二是加强对资本市场中介机构的监管。一方面，对财务造假、产品造假以及企业行为危害公共安全、触及刑法的，由监管者勒令退市。另一方面，对为这些上市公司提供审计、财务、法律等服务的会计师事务所、律师事务所实行连坐。凡是出现造假、欺诈等行为，相关中介机构一律问责。
参考来源
《瞭望》2024年第12期：https://lw.xinhuanet.com
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